Molte aziende stanno aumentando il loro livello di indebitamento.
Il quadro che emerge dai bilanci semestrali del 2026 rivela una tendenza crescente al finanziamento tramite debito tra molte società immobiliari, dai grandi sviluppatori a quelle che in precedenza mantenevano bassi livelli di indebitamento.
Vinhomes è un esempio lampante di aumento del debito. Al 30 giugno 2026, le passività totali della società ammontavano a 828.420 miliardi di VND. Di questi, 215.508 miliardi di VND erano dovuti a finanziamenti tramite leasing, con un incremento del 47% rispetto all’inizio dell’anno. In termini assoluti, Vinhomes ha registrato anche il maggiore aumento del debito, pari a quasi 70.000 miliardi di VND in sei mesi.
Nello specifico, i prestiti bancari in essere sono aumentati dell’11%, pari a un incremento di oltre 6.400 miliardi di VND in valore assoluto. Vinhomes ha incrementato significativamente l’indebitamento tramite obbligazioni, portando il debito obbligazionario in essere a fine giugno 2026 a quasi 98.000 miliardi di VND, con un forte aumento del 77% rispetto all’inizio dell’anno. Le obbligazioni a lungo termine in scadenza ammontavano a oltre 7.960 miliardi di VND. La società continua la sua raccolta fondi tramite emissioni obbligazionarie, aumentando ulteriormente il proprio debito.
Dopo Vinhomes, Novaland si posiziona al secondo posto nel settore in termini di indebitamento. Alla fine del secondo trimestre del 2026, le passività di Novaland ammontavano a 193.420 miliardi di VND, quasi il triplo del suo patrimonio netto, di cui 72.910 miliardi di VND erano costituiti da debiti finanziari. Rispetto all’inizio dell’anno, l’indebitamento di Novaland non è aumentato in modo significativo, solo di poco più di 300 miliardi di VND. Tuttavia, in termini di struttura, il flusso di cassa si è spostato verso i prestiti bancari, con un aumento dei prestiti bancari in essere di oltre 4.000 miliardi di VND, mentre i prestiti obbligazionari e di terzi in essere sono diminuiti.
Considerata la notevole pressione finanziaria che l’azienda sta già affrontando, l’aumento del debito aggrava ulteriormente i problemi di flusso di cassa, soprattutto perché Novaland si trova attualmente a dover gestire rimborsi di obbligazioni a breve termine per oltre 13.100 miliardi di VND e prestiti a breve termine di terzi in scadenza per oltre 10.100 miliardi di VND.
Subito dopo, troviamo le imprese del settore immobiliare industriale. Anche presso la Kinh Bac Urban Development Joint Stock Company (KBC), i prestiti in essere sono aumentati di oltre 4.000 miliardi di VND nei primi sei mesi di quest’anno. Alla fine del secondo trimestre, i prestiti e i leasing finanziari di KBC ammontavano a oltre 32.676 miliardi di VND, con un incremento del 14% rispetto all’inizio dell’anno, portando le passività totali della società a 47.100 miliardi di VND.
Alcune aziende con bassi livelli di indebitamento hanno registrato tassi di crescita ancora più elevati. Ad esempio, presso la CEO Group Joint Stock Company, alla fine del secondo trimestre del 2026, le passività totali della società ammontavano a 4.205 miliardi di VND, con un aumento di circa l’84% rispetto all’inizio dell’anno. Di queste, il debito a breve termine rappresentava il 63% del debito totale, pari a 2.655 miliardi di VND, ed è aumentato del 61% rispetto all’inizio dell’anno.
Analogamente, la Khang Dien House Investment and Business Joint Stock Company (KDH), oltre ad annunciare un forte aumento degli utili del secondo trimestre grazie alla cessione di una controllata, ha anche riportato un aumento del debito totale di oltre 6.500 miliardi di VND rispetto all’inizio dell’anno, portando il debito totale a quasi 19.505 miliardi di VND alla fine di giugno. Questo aumento è dovuto principalmente al debito finanziario, che è passato da 10.148 miliardi di VND all’inizio dell’anno a 16.658 miliardi di VND, pari a un incremento del debito di oltre il 64%.
Nel frattempo, An Gia ha aumentato il proprio debito finanziario di circa il 67%, raggiungendo quasi 1.677 miliardi di VND, interamente costituito da debiti a breve termine. TTC Land ha incrementato il proprio debito complessivo di circa 574 miliardi di VND, arrivando a quasi 4.760 miliardi di VND; i soli prestiti a breve termine e le passività derivanti da contratti di leasing finanziario sono aumentati del 46,5%. Allo stesso tempo, il debito di Tu Liem Urban Development Joint Stock Company (NTL) è balzato a 165 miliardi di VND alla fine del secondo trimestre, un valore 11,5 volte superiore rispetto all’inizio dell’anno. Si tratta di un prestito a lungo termine destinato alla costruzione di progetti di edilizia sociale nei quartieri di Cao Xanh e Ha Lam ( Quang Ninh ).
Secondo i dati raccolti da S&I Ratings, l’indebitamento delle società immobiliari quotate ha continuato ad aumentare bruscamente nel secondo trimestre del 2026. Il debito totale in essere alla fine del trimestre ha raggiunto i 360.240 miliardi di VND, con un incremento di 60.897 miliardi di VND, pari al 20,3%, rispetto al trimestre precedente. Di conseguenza, il rapporto debito/capitale proprio è aumentato da 0,61 volte alla fine del primo trimestre a 0,72 volte, il valore più alto degli ultimi 15 trimestri.
| Il rapporto debito/capitale proprio nel settore immobiliare è in aumento (Unità: %) |
In particolare, l’aumento del capitale preso a prestito si concentra principalmente nei prestiti a lungo termine. La percentuale di debito a lungo termine è aumentata dal 63,1% al 67,3% del debito totale in essere. Secondo S&I Ratings, questo cambiamento indica che l’aumento della domanda di capitale è principalmente legato all’erogazione, all’attuazione e allo sviluppo dei progetti, piuttosto che al soddisfacimento di esigenze di liquidità a breve termine.
L’aumento della leva finanziaria si è verificato in un contesto di risultati aziendali significativamente migliorati nel settore immobiliare, sebbene la ripresa sia stata molto differenziata. Tra le 31 società esaminate da S&I Ratings, il fatturato totale ha raggiunto i 137.271 miliardi di VND, con un aumento del 150,2% su base annua; l’utile netto ha raggiunto i 57.669 miliardi di VND, con un incremento del 349,6%. Tuttavia, escludendo Vinhomes, il fatturato totale delle restanti 30 società è addirittura diminuito del 3,7% su base annua; mentre gli utili sono aumentati, la principale forza trainante è stata rappresentata da proventi finanziari eccezionali.
Il test del flusso di cassa
Per quanto riguarda i piani futuri, molte aziende hanno anche implementato ulteriori strategie per attrarre maggiori capitali di prestito.
Nello specifico, alla fine di agosto, KBC ha completato un’emissione obbligazionaria, raccogliendo 700 miliardi di VND. Le obbligazioni sono state emesse il 20 agosto, con una durata di 3 anni e un tasso di interesse del 12% annuo. È importante sottolineare che, dopo aver completato con successo questa emissione obbligazionaria, la società ha anche estinto integralmente un’emissione obbligazionaria preesistente con un valore nominale di 1.000 miliardi di VND e oltre 52 miliardi di VND di interessi.
Un’altra società immobiliare industriale, Becamex Group (Industrial Investment and Development Corporation), ha approvato un piano per l’emissione di un massimo di 7.100 obbligazioni collocate privatamente, con l’obiettivo di raccogliere 710 miliardi di VND. I proventi dell’offerta saranno utilizzati per ristrutturare il debito dell’emittente.
Più recentemente, la Dat Phuong Group Joint Stock Company (DPG) ha anche approvato operazioni di prestito, garanzia, lettera di credito (L/C) e factoring con quattro banche, per un limite di credito totale di 1.150 miliardi di VND.
I piani di prestito e di raccolta fondi annunciati indicano che la domanda di capitali continuerà anche nella seconda metà dell’anno. Tuttavia, la domanda di capitali è anche diversificata e riflette due direzioni: la raccolta di fondi per espandere gli investimenti e la raccolta di fondi per estendere le scadenze e sostituire fonti di finanziamento alternative.
Secondo le statistiche di OCBS Securities, ad agosto le società immobiliari hanno emesso obbligazioni per un valore di circa 20.100 miliardi di dong, pari al 34% del volume totale delle emissioni del mese. Il valore complessivo delle emissioni obbligazionarie sul mercato nei primi otto mesi dell’anno ha raggiunto i 382.800 miliardi di dong, di cui 154.400 miliardi provenienti dal solo settore immobiliare, pari al 40,3% e secondo solo alle banche.
Un aspetto rilevante è che il costo di reperimento di capitali per le società immobiliari rimane elevato. I tassi cedolari a doppia cifra indicano che gli investitori richiedono ancora un premio di rischio significativo per le obbligazioni immobiliari.
Pertanto, si prevede che questa differenziazione persista negli ultimi mesi dell’anno. Le imprese con progetti pienamente conformi alle normative, piani di implementazione chiari e un solido flusso di cassa derivante dalle vendite avranno maggiore facilità ad accedere ai capitali. Al contrario, le imprese con un elevato indebitamento o quelle fortemente dipendenti da progetti non ancora completati potrebbero dover accettare tassi di interesse più elevati, ridurre le emissioni o proseguire con la ristrutturazione del debito.
Tuttavia, insieme all’aumento delle emissioni, è importante monitorare la questione della pressione sulle scadenze. Secondo OCBS, il valore totale delle obbligazioni societarie in scadenza nel resto del 2026 ammonta a circa 81.600 miliardi di VND, di cui 71.000 miliardi di VND sono concentrati nel quarto trimestre, pari a circa l’87%. Il solo settore immobiliare rappresenta circa 41.700 miliardi di VND di obbligazioni in scadenza, pari al 51% degli obblighi rimanenti del mercato quest’anno.
La pressione derivante dalle obbligazioni in scadenza è più forte a dicembre, ma l’entità delle obbligazioni in scadenza sul mercato nel 2027 e nel 2028 è ancora maggiore, raggiungendo rispettivamente 237.300 miliardi di VND e 285.900 miliardi di VND. In questo contesto, OCBS ritiene che il rischio si stia spostando dalle scadenze a breve termine alla qualità del rifinanziamento da parte dei singoli emittenti.
A seguito di un lungo periodo di ristrutturazione, la ripresa del debito può quindi essere vista come parte di un nuovo ciclo di espansione nel settore immobiliare, in quanto le imprese predispongono contemporaneamente riserve di terreni, avviano costruzioni e lanciano progetti.
Tuttavia, il divario tra il tasso di aumento del debito e il tasso di conversione dei progetti in flussi di cassa sarà una variabile cruciale per la salute finanziaria delle imprese immobiliari nel prossimo periodo. La questione, quindi, non riguarda solo quanto un’azienda prende in prestito, ma soprattutto dove viene impiegato il capitale preso in prestito, quali sono le condizioni di rimborso e se gli asset generati da tale capitale producono flussi di cassa con una rapidità sufficiente a far fronte agli obblighi di debito.
Fonte: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-bat-dong-san-tang-don-bay-no-vay-cho-chu-ky-moi-d704630.html
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