Nel vasto ecosistema immobiliare italiano, la compravendita della nuda proprietà rappresenta una nicchia silenziosa ma estremamente indicativa, occupando appena lo 0,6% dell’offerta complessiva nel secondo trimestre 2026, secondo l’ultimo report dell’Ufficio Studi di Idealista.
Prezzo Medio (Offerta)3.429 €/mq
differenziale Max Rilevato-41%
L’eterogeneità di questo segmento è assoluta, perché il valore dipende anche dall’età dell’usufruttuario oltre che dalla tipologia del bene, spesso rappresentata da abitazioni datate e con ampie metrature, destinate a una profonda riqualificazione futura.
Come funziona il calcolo della nuda proprietà?
Il valore fiscale della nuda proprietà si determina sottraendo
il valore dell’usufrutto dal valore della piena proprietà.
Il valore dell’usufrutto è pari al valore dell’immobile moltiplicato per il
coefficiente ministeriale corrispondente all’età dell’usufruttuario.
Per il 2026, il tasso applicato è del 2,5%.
Tabella coefficienti usufrutto 2026
| Età usufruttuario | Usufrutto | Nuda proprietà |
|---|---|---|
| da 0 a 20 anni | 95% | 5% |
| da 21 a 30 anni | 90% | 10% |
| da 31 a 40 anni | 85% | 15% |
| da 41 a 45 anni | 80% | 20% |
| da 46 a 50 anni | 75% | 25% |
| da 51 a 53 anni | 70% | 30% |
| da 54 a 56 anni | 65% | 35% |
| da 57 a 60 anni | 60% | 40% |
| da 61 a 63 anni | 55% | 45% |
| da 64 a 66 anni | 50% | 50% |
| da 67 a 69 anni | 45% | 55% |
| da 70 a 72 anni | 40% | 60% |
| da 73 a 75 anni | 35% | 65% |
| da 76 a 78 anni | 30% | 70% |
| da 79 a 82 anni | 25% | 75% |
| da 83 a 86 anni | 20% | 80% |
| da 87 a 92 anni | 15% | 85% |
| da 93 a 99 anni | 10% | 90% |
Domande frequenti sulla nuda proprietà
- Cos’è la nuda proprietà?
- La nuda proprietà è il diritto di proprietà su un immobile privo del diritto di godimento (usufrutto). Alla morte dell’usufruttuario la piena proprietà si consolida automaticamente senza ulteriori atti o imposte.
- Qual è la differenza tra valore fiscale e valore commerciale?
- Il valore fiscale è calcolato con le tabelle ministeriali e serve come base imponibile per le imposte. Il valore commerciale è il prezzo reale di vendita, determinato da una stima professionale che considera anche le condizioni dell’immobile e il mercato locale.
- Quando conviene acquistare una nuda proprietà?
- Conviene quando si vuole investire in un immobile a prezzo ridotto, con orizzonte temporale medio-lungo. Il vantaggio è tanto maggiore quanto più giovane è l’usufruttuario.
- Quali imposte si pagano sull’acquisto di una nuda proprietà?
- Imposta di registro al 2% (prima casa) o 9% (seconda casa) sulla base imponibile della nuda proprietà; imposte ipotecaria e catastale fisse di 50 euro per atti soggetti a IVA.
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Durata 6m 17s
19 settembre 2026
Nel mercato della nuda proprietà non si acquistano semplici metri quadri, ma si scommette sul tempo. Attraverso questa formula, si garantisce la liquidità immediata del venditore in cambio del diritto di disporre dell’immobile in futuro. Lo sconto applicato non è altro che il tasso d’interesse di questa macchina del tempo finanziaria.
Dove si concentra maggiormente l’offerta?
La distribuzione geografica degli annunci non è frutto del caso, perché si sviluppa soprattutto dove è difficile comprare a prezzi normali e c’è una maggiore concentrazione di popolazione in età avanzata. Un quadro demografico a cui si somma spesso una vulnerabilità economica dei cedenti, proprietari di immobili di valore ma privi della liquidità necessaria per mantenere lo stile di vita o sostenere le spese di cura nel lungo periodo.
In queste situazioni, e in particolar modo per chi non ha eredi diretti a cui tramandare il patrimonio, vendere la nuda proprietà diventa l’unica leva per estrarre liquidità dal patrimonio di una vita, senza dover rinunciare al comfort della propria casa.
La classifica dei capoluoghi con la maggiore incidenza di nuda proprietà, sullo stock totale, vede quindi dominare città con una struttura anagrafica spiccatamente matura:
Seguono, con quote leggermente inferiori, bacini urbani come Genova e Milano (1,5%), e poli universitari e turistici come Firenze e Bologna (1,4%).
La geografia degli sconti: quanto costa “aspettare”
Esaminando i capoluoghi con volumi statistici rilevanti, emerge come il differenziale di prezzo tra la nuda proprietà e i valori di mercato della piena proprietà vari in base all’età dell’usufruttuario e all’onerosità del mercato locale, che nelle aree a più alto costo rende l’acquisto della piena proprietà meno accessibile.
A questo si aggiunge il forte interesse della domanda verso quartieri dinamici e città ad alta attrattività, dove l’investimento in nuda proprietà viene trainato da concrete prospettive di rivalutazione del capitale nel medio-lungo termine:
| Capoluogo | Dinamica e Posizionamento di Mercato |
|---|---|
| Trieste -41% |
Il capoluogo giuliano non solo guida l’offerta, ma registra il differenziale più estremo del Paese. Con una popolazione tra le più anziane d’Italia, l’abbondanza di immobili genera una concorrenza al ribasso tra i venditori, imponendo sconti radicali pur di attrarre capitali. |
| Firenze -38% |
In un mercato drogato dagli affitti brevi turistici, una casa libera a Firenze vale una fortuna. Acquistare un immobile occupato, precludendo all’investitore la messa a reddito immediata, richiede quindi un “premio di illiquidità” altissimo per giustificare il blocco del capitale. |
| Bologna -34% |
Dinamica analoga al capoluogo toscano: in una città con altissima tensione abitativa studentesca e professionale, rinunciare all’affitto mensile costringe i venditori a tagliare drasticamente il prezzo di vetrina di oltre un terzo rispetto ai valori ordinari. |
| Torino -31% |
Il capoluogo piemontese sconta una ripresa dei valori immobiliari più lenta rispetto ad altre metropoli del Nord. I venditori di nuda proprietà, per trovare acquirenti in un mercato già accessibile, devono abbassare l’asticella di quasi un terzo del valore nominale. |
| Genova e Napoli -11% |
Agli antipodi troviamo mercati dove le aspettative dei venditori restano rigide. Sconti così contenuti indicano spesso immobili di altissimo pregio o venditori con scarsa urgenza di realizzo, che testano il mercato senza reale propensione al ribasso. |
Il duopolio immobiliare: il caso Roma e Milano a confronto
Le due principali locomotive immobiliari d’Italia mostrano fisionomie completamente distinte quando si tratta di nuda proprietà. Sebbene lo sconto percentuale sia simile, il significato economico per chi acquista è diametralmente opposto.
- Roma: il mercato strutturaleVolume e Liquidità: con il 3,0% dell’offerta residenziale totale, la Capitale è il mercato più maturo e capiente della Penisola. Lo sconto medio richiesto si attesta al -24% (con un Asking Price di 3.784 euro/mq). A Roma, la nuda proprietà è uno strumento diffuso e compreso: le richieste dei venditori sono già prezzate in modo realistico per attrarre la vasta platea di risparmiatori romani.
- Milano: una chiave d’accesso per chi vorrebbe acquistareTensione e Selettività: il capoluogo lombardo registra un’offerta dimezzata rispetto a Roma (solo l’1,5% dello stock). Tuttavia, con un prezzo medio richiesto di 5.757 euro/mq, i valori assoluti sono vertiginosi. In questo contesto, lo sconto del -26% non è solo un affare, ma diventa spesso l’unica vera leva d’ingresso per permettere agli interessati di posizionarsi all’interno della circonvallazione.
L’effetto provincia: perché lo sconto evapora fuori dai capoluoghi
Spostando l’obiettivo dalle grandi aree urbane verso i territori provinciali, emerge una tendenza ricorrente e inesorabile: il differenziale di prezzo si assottiglia. È una regola dettata dalla matematica immobiliare di base:
Il limite della compressione: nei capoluoghi, dove il valore di un appartamento è alto (es. 500.000 euro), applicare uno sconto del 30% lascia comunque in tasca al venditore una somma ingente (350.000 euro). In provincia, dove il valore di partenza è molto più basso (es. 150.000 euro), i venditori non hanno fisicamente il “margine” per concedere sconti percentuali profondi, altrimenti la cifra ricavata non basterebbe per sostenere le loro necessità di vita.
I dati confermano questo crollo verticale dei ribassi passando dal centro all’hinterland: a Roma lo sconto si dimezza dal -24% al -11% della provincia. A Milano scivola dal -26% al -14%, a Torino dal -31% al -17% e a Bari dal -29% precipita all’-11%.
Le rare eccezioni si registrano in province con specifici micro-mercati turistici o di ritiro pensionistico, che amplificano l’offerta, come Lucca (-51%) e Savona (-40%).
Dal sentiment ai rogiti: la realtà dei volumi di transazione
Se le vetrine immobiliari fotografano le aspettative e le richieste dei venditori, i dati ufficiali dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) ci restituiscono la reale capienza del mercato al rogito.
Le statistiche relative al 2025 confermano la natura estremamente selettiva di questo segmento del mercato, evidenziando una dinamica di volumi in netta controtendenza rispetto a quello residenziale tradizionale:
Transazioni (2025)24.441
Quota di Mercato Reale3,2%
Trend Annuo-10,6%
Le compravendite reali di nuda proprietà assorbono una quota circoscritta, pari al 3,2% del totale delle transazioni residenziali in Italia nel 2025, con una decrescita generalizzata dei volumi del -10,6%, su base annua.
Analizzando la capillarità del fenomeno, il calo colpisce in misura leggermente più severa le province non capoluogo (-10,9%) rispetto alle città principali (-10,1%). Dal punto di vista geografico, il mercato effettivo gravita asimmetricamente verso il Nord Ovest, che da solo concentra quasi un terzo degli scambi nazionali (32,1%), seguito a distanza dal Centro (21,4%) e dal Sud (19,0%).
L’andamento storico rivela un comportamento finanziario contro-intuitivo: la decorrelazione recente tra la piena e la nuda proprietà. Mentre dal 2011 al 2017 i due mercati viaggiavano in parallelo, le ultime stagioni hanno segnato una drastica divergenza.
Nel 2023, la nuda proprietà ha toccato il suo picco storico assoluto di scambi, proprio nel momento in cui la piena proprietà subiva un ribasso strutturale. Negli ultimi due anni, invece, si è verificata l’inversione opposta: le compravendite tradizionali sono tornate a crescere a livello nazionale, mentre i volumi della nuda proprietà si sono contratti. Questa forbice spiega la rigidità degli attuali prezzi richiesti: di fronte a un calo fisiologico dei volumi, i venditori di nuda proprietà scelgono di non vendere e mantengono alte le loro aspettative, sostenuti dall’incomprimibile speranza di ottenere il prezzo di cessione desiderato.
Conclusioni: l’alba della “silver economy” immobiliare
L’invecchiamento strutturale del nostro Paese spingerà probabilmente una porzione sempre più ampia della popolazione a monetizzare il patrimonio immobiliare accumulato negli scorsi decenni, senza per questo rinunciare alle proprie mura domestiche.
Studiare oggi le dinamiche di piazze come Roma, Milano e Trieste significa prepararsi a decodificare un segmento destinato a espandersi, trasformando l’acquisto di nuda proprietà in uno dei pilastri degli investimenti residenziali del prossimo futuro.
Nota metodologica:l’analisi presentata si basa sui capoluoghi e sulle province che presentano almeno 10 annunci di nuda proprietà attivi nel II trimestre 2026. Il differenziale di prezzo è stato calcolato confrontando il prezzo unitario medio al metro quadro degli immobili in nuda proprietà con i rispettivi valori di mercato della piena proprietà. Al fine di garantire il rigore dei dati, per alcune aree ad alta offerta (come Bolzano, Savona e Brescia), il differenziale non è stato riportato in quanto il prezzo unitario medio non è risultato statisticamente elaborabile secondo i parametri di affidabilità algoritmica.
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